Con fecha 16 de junio del 2019 entra en vigor La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario Ley 5/2019, proyecto iniciado en principio por el Partido Popular, teniendo como objetivo principal esta nueva Ley Hipotecaria:
- Adaptar e incluir las normas Españolas a las normas Europeas en referencia a los contratos hipotecarios. Directiva europea 2014/17/UE.
- Dar una mayor transparencia y seguridad jurídica.
Recordemos que la Comisión Europea al día de hoy tiene una demanda de 100 millones de Euros por la no transposición de las leyes Europeas en materia hipotecaria a la legislación Española. (105.991 Euros/día).
Así mismo la fecha para trasladar la directiva en materia hipotecaria era en marzo del 2016.
Aún estamos pendientes de si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sancionara a nuestro país por la no adaptación en tiempo a la directiva Europea en relación a los contratos hipotecarios.
Con la nueva Ley Hipotecaria, se estima que el cliente que solicite un préstamo hipotecario tendrá un ahorro de entre 1.500 Euros a 2.000 Euros aproximadamente.
Novedades en la Nueva Ley Hipotecaria
Con la nueva ley hipotecaria los Bancos tienen la obligación de entrega (con 10 días de antelación a la firma del crédito hipotecario) dos documentos:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que recoge el perfil hipotecario y el préstamo y tendrá carácter de oferta vinculante.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) donde se recogen las cláusulas, el índice de referencia para el préstamo, interés….
Estas fichas sirven para aportar información al titular del préstamo hipotecario con antelación a la firma del crédito hipotecario.
Se prohíbe la clausula suelo en la nueva Ley hipotecaria.
En cuanto a los Gastos hipotecarios, son asumidos por los Bancos y Entidades con excepción del los gastos de tasación inmobiliaria.
Los Notarios adquieren en la nueva Ley hipotecaria una mayor importancia, ya que tiene que explicar el producto financiero a los futuros hipotecados y hacerles comprender en todos sus términos la hipoteca a firmar.
En cuanto a las comisiones bancarias, Las Entidades pueden cobrar por comisión de apertura en concepto de estudio y tramitación del préstamo hipotecario.
Por otro lado a partir de la nueva ley hipotecaria no se podrán vincular productos bancarios con las hipotecas, aunque los bancos podrán bonificar sobre los intereses en la concesión de la hipoteca.
Asi, el seguro de hogar y de vida se podrá contratar con cualquier aseguradora, lógicamente cumpliendo los requisitos exigidos por la Entidad o banco.
Comisiones por amortización de capital:
- hipotecas a interés variable, con aplicación máxima de un 0,25 % durante los tres primeros años; un 0,15 % entre el tercer y quinto año. Tras terminar los primeros 5 años no se podrá cobrar comisión.
- hipotecas a interés fijo, se podrá cobra un máximo de un 2% en los 10 primeros años y un máximo de un 1,5% hasta la finalización del préstamo hipotecario.
Las comisiones por demora en los préstamos hipotecarios queda en el interés más un 2%, pensemos que con anterioridad las comisiones en este sentido eran totalmente abusivas, llegando al límite de confiscatorias lisa y llanamente.
Otra de las novedades importantes es la Dación en pago, quedando regulada y que se podrá realizar por acuerdo de las partes.
La subrogación o cambio de hipoteca de un banco a otro, se podrá realizar sin coste alguno, si bien las Entidades financieras se compensaran mutuamente y en cuanto a las novaciones hipotecarias, estás podrán realizarse sin coste alguno siempre que el banco acepte las condiciones.
Ejecuciones hipotecarias:
- No se podrán realizar en la primera mitad de la hipoteca hasta que no consten 12 cuotas hipotecarias o que el impago alcancen un 3% del principal del préstamo.
- Una vez pasado la mitad del préstamo hipotecario, se podrán realizar cuando haya 15 cuotas hipotecarias sin pagar o bien el 7% de la proporción de capital pendiente de pago hipotecario.
Consecuencias de la nueva Ley hipotecaria
Por de pronto ha tenido como consecuencia un encarecimiento de las hipotecas por la subida del tipo de de interés en estos últimos siete meses, según el indicador sintético que calcula el Banco Central Europeo.
Como consecuencia, y tras la subida del diferencial, son finalmente los consumidores hipotecarios los que de manera paulatina pagan los costes, al aumentar el diferencial sobre la hipoteca.
Esta subida en el diferencial contrasta, sin embrago con la caída del tipo de interés en la zona Euro, que en estos momentos está en mínimos históricos, propiciada por el presidente del Banco Central Europeo, Mario Draghi, tras dar una nueva ronda de liquidez a la banca en el mes de septiembre.
Lo lógico y la leit motif por la que fundamenta esta nueva ley hipotecaria es al fin y al cabo el coste abusivo de las hipotecas en nuestro país y que los Bancos y Entidades de crédito asumieran los costes de los 2.000 Euros que aproximadente tendrá de ahorro un cliente y que en un préstamo hipotecario a 20 o 25 años es perfectamente asumible en la cuenta de ingresos y gastos de cualquier Entidad financiera, sin tener que hacerlos traspasar a los clientes.
En definitiva, estamos viendo como los Bancos y Entidades Financieras no quieren asumir estas ligeras pérdidas en sus cuentas de resultados, a pesar de que el Ejecutivo trace las pautas legislando para la bajada del precio de las hipotecas.
