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Invertir en alquiler vacacional ¿Qué tener en cuenta?

by FT INVERSIÓN
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Cada vez contamos con más fórmulas a la hora de idear qué queremos hacer con nuestra propiedad. Así, con la irrupción de los alquileres vacacionales que se han popularizado como una manera de viajar, cada vez encontramos más personas dispuestas a poner su segunda vivienda en este mercado.

¿Qué se considera alquiler vacacional?

En primer lugar, debemos definir lo que es un alquiler vacacional. Así, lo debemos conceptualizar como un tipo de alojamiento que se pone a disposición de los huéspedes con todo el equipamiento habitual de una vivienda. Su uso tendrá un fin turístico y será durante periodos cortos de tiempo.

De este modo, se erige como una solución más para quienes buscan alojamiento y no desean recurrir a la fórmula de los hoteles. Sin duda, está ganando popularidad, pues nos permite disfrutar de todas las comodidades propias de un hogar.

¿Alquiler temporal o vacacional?

Debemos trazar la línea divisoria entre alquiler temporal o vacacional, ya que pueden confundirse con facilidad. Conviene saber que en los alquileres vacacionales las estancias no pueden superar los 31 días, mientras que, en los temporales, es posible hablar desde los 32 días hasta los once meses.

Ventajas e inconvenientes del alquiler vacacional

Seguramente ya tendrás claras las razones del éxito de esta clase de alquileres. No obstante, las repasamos para que no queden dudas:

  • Pago asegurado, ya que el huésped suele pagar incluso antes de entrar a la vivienda. Esto supone que el riesgo de impago no existe.
  • Cuidado de la vivienda, pues las estancias de corta duración no permiten que la vivienda llegue a deteriorarse.
  • Experiencia más personal para el huésped que normalmente deja su opinión acerca de sus vacaciones para que otros puedan conocer sus impresiones acerca del trato dispensado o las instalaciones.
  • Obtienes ingresos que te ayudarán a afrontar otros gastos relativos a la casa como el pago de la hipoteca.

Sin embargo, no podemos pasar por alto una serie de inconvenientes como los que siguen:

  • Es necesario realizar constantes mantenimientos y actualizaciones.
  • No siempre tendremos garantizado los ingresos, ya que los huéspedes pueden fluctuar y es difícil que la casa esté ocupada en todo momento.
  • Existe una gran competencia entre las propiedades vecinas.
  • Requiere un gran trabajo, pues debemos atender llamadas, recibir a los huéspedes, asegurarnos de que todo está correcto, promocionar la propiedad, actualizar la disponibilidad de los calendarios en las diferentes plataformas, entre otros cometidos.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional?

Para el cálculo de la rentabilidad del negocio debemos emplear una fórmula que tiene en cuenta tanto los gastos como los ingresos. Esta sencilla fórmula consiste en restar los gastos de los ingresos, dividirlo entre el valor de la inversión y multiplicarlo por 100.

Recuerda que debemos descontar gastos como el IBI, comunidad de vecinos, la tasa de basuras, etc. Otro factor a tener en cuenta es el nivel de ocupación de la vivienda, pues habrá temporadas en las que apenas tendremos reservas.

Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF

Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.

El alquiler vacacional con servicios de hostelería en la renta

Si prestas servicios propios de hotel, deberás aplicar el IVA, ya que los rendimientos obtenidos por el alquiler se consideran rendimientos de actividades económicas.

Hablamos de tareas como las que citamos seguidamente:

  • Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
  • Limpieza periódica del inmueble y el alojamiento.
  • Cambio periódico de ropa de cama y baño.
  • Servicios de lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.

El alquiler vacacional sin servicios de hostelería en la renta

Si, por el contrario, como decíamos, no se presta ningún servicio de hostelería, estarás exento del pago de este tributo.

Consejos para invertir en alquiler vacacional

Por supuesto, ciertas claves te ayudarán a tener éxito en tu alquiler vacacional. ¿Quieres saber cuáles son?

  • Define tus objetivos: cíñete a tu poder adquisitivo y el nivel de compromiso que puedes asumir con respecto a este alquiler vacacional que puede llegar a exigir prácticamente la misma dedicación que un trabajo a jornada parcial.
  • Invierte en la mejor zona: elige una zona con fuerte demanda y con unos precios de alquiler altos que te permitan conseguir una buena rentabilidad en tu inversión.
  • Ten en cuenta los gastos de mantenimiento: valora el estado de la vivienda y los gastos que te acarreará su mantenimiento. Recuerda que hay que estar atento a su estado, pues las labores de conservación y jardinería comportan un importante desembolso.

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