La inversión inmobiliaria no ha vivido su mejor momento durante 2023. La subida de tipos de interés provocó un huracán en el sector, que no terminó de fijar un precio a los activos, con las pretensiones de valor diferentes entre compradores y vendedores.
Las diferentes fuentes apuntan que, durante el pasado año, la inversión cayó entre un 40% y un 50%, en comparación con 2022, que se superaron los 16.000 millones de euros en un año récord. Con las cifras aún pendientes de cerrar, las diferentes consultoras hacen sus estimaciones. «Esperamos que se cierre el año en torno a los 9.000 millones», señala Carlos López, CEO de Catella. Desde Cushman & Wakefield, su consejero delegado, Oriol Barrachina, reduce ligeramente la cifra: «Estimamos que el año cerrará entre los 8.700 y los 9.000 millones, lo cual es una señal de notable contracción». Mikel Echavarren, máximo directivo de Colliers, eleva su previsión y la contextualiza con el entorno europeo: «El volumen de inversión de 2023 rondará entre los 9.000 y los 9.200 millones. Aunque la caída del 50% es muy relevante, España ha capeado bien el temporal porque en otros mercados de la Eurozona ha retrocedido hasta un 70%». Otras firmas, como CBRE, apunta que la inversión de 2023 será de hasta los 10.000 millones, mientras que JLL la reduce hasta ligeramente por encima de los 8.000.
Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España y Latinoamérica, resume las razones de esta caída: «2023 ha estado marcado por la intensa subida de tipos de interés por parte de los bancos centrales. En este contexto, las condiciones de financiación en los mercados capitales se han endurecido notablemente. Además, la incertidumbre en torno al escenario de tipos durante gran parte del año ha aumentado la cautela. La reactivación de la inversión va a depender de la evolución de los tipos y de cuando se vislumbre que van a empezar a bajar».
Aunque la mayoría de las firmas no se atreven a hacer pronósticos de qué ocurrirá en 2024, sí hay más optimismo que hasta ahora, especialmente de cara al segundo semestre. «Se espera que la actividad de los inversores comience a reactivarse significativamente durante los primeros meses de 2024, lo que podría reflejarse en cifras positivas a partir de la segunda mitad del año. Si se cumple ese escenario, podemos esperar que la inversión cierre el próximo año un 25% por encima que en 2023», explica Enrique Losantos, CEO de JLL. Por su parte, Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills, añade: «Creemos que 2024 tendrá un volumen ligeramente superior a 2023, entre un 15% y un 20%. Estimamos que podremos superar los 11.000 millones». Misma cifra que la que pronostica Borja Ortega, director de Research en BNP Paribas Real Estate: «Pensamos que en 2024 la inversión puede incrementarse entre un 10% y un 15%, hasta niveles de los 10.000 millones».
Corrección en el valor de los activos
2023 ha estado caracterizado en la inversión inmobiliaria por la caída del valor de los activos, fruto del fenómeno conocido como la expansión de yields, que consiste en que los inversores exigen mayor rentabilidad a la hora de adquirir un inmueble, alineando sus exigencias con los tipos de interés, los costes de financiación u otros activos, como los bonos soberanos. Comprar a un retorno mayor, implica pagar menos, lo que desemboca en una caída de valor, parcialmente paliado por las altas inflaciones que han permitido subir los alquileres a los inquilinos.
El porcentaje de subida de exigencias de rentabilidad está ligado a cada activo en concreto y cada operación. Mikel Echavarren resume: «Las rentabilidades se han incrementado entre un 1,5% y un 2%, afectando significativamente a la valoración de los activos, que ha sido de entre el 20% y el 30%, con carácter general». «Por ejemplo, en oficinas y logística, las yields experimentaron una subida del 1,25%, pero en retail (activos comerciales) solo del 0,4%-0,7% porque la corrección ya se dio antes de la subida de tipos. En living (residencial), por sus sólidos fundamentales, registró el menor ascenso», añade Enrique Losantos.
Este fenómeno de corrección podría haber terminado ya, según Adolfo Ramírez-Escudero: «En la mayoría de tipologías de activos ya se ha recorrido gran parte del ajuste máximo esperado y algunos están próximos ya a su prime yield máxima». En la misma línea, Carlos López, señala: «Lo esperamos más corrección de precios. La que se tenía que haber llevado a cabo por la subida de tipos ya se ha realizado en 2023».
¿Cuáles son los activos que mejor se comportarán en 2024?
Durante 2023, los activos que más inversión atrajeron fueron los hoteles y apetito se concentró en todo lo que tiene que ver con logístico, residencial y otras fórmulas habitacionales alternativas, como los apartamentos con servicios, el senior living o el coliving. En 2024, las tendencias no cambiarán, especialmente en el segmento de las oficinas, uno de los que menos interés generan en el mercado actual.
Oriol Barrachina explica: «Residencial, hoteles y healthcare (salud) están ganando fuerza. El living copa el 30% del volumen invertido, por encima de la media de los últimos años. En el caso de los hoteles, siguen la misma línea, con más de 3.000 millones invertidos». «Los hoteles y el living mantendrán esta evolución positiva», añade el principal directivo de Savills.
En el otro extremo, el consejero delegado de Colliers destaca los activos con menos recorrido: «Los segmentos que más sufrirán, desde el punto de vista de la inversión, serán la promoción de vivienda en alquiler y la venta de esas carteras, las oficinas y los centros comerciales». Borja Ortega subraya que, a pesar de la situación, sigue habiendo interés por adquirir oficinas en el centro de las ciudades; mientras que los activos comerciales tienen potencial de crecimiento en 2024, entre otros motivos, por «los bajos niveles de inversión de 2023, las ventas y los niveles de ocupación que presentan».
«Vemos un interés creciente en el suelo residencial en las principales ciudades españolas. Hay una demanda cada vez mayor de vivienda asequible y las administraciones no han sido capaces de generar oferta a un ritmo necesario, por lo que se espera una tensión cada vez mayor en el mercado. Se están cerrando operaciones de inversores institucionales en este segmento y creemos que habrá cada vez más interés, especialmente en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga o Valencia», concluye el consejero delegado de Catella.
¿Volverá la venta de grandes carteras de activos?
El año 2023 ha sido un ejercicio caracterizado por transacciones inmobiliarias de tamaño pequeño o medio, con la ausencia de grandes operaciones de carteras o porfolios de activos o corporativas, a excepción de alguna puntual, como ocurrió en el mercado hotelero. Mientras en 2022, se cerraron dos macroventas, el porfolio de oficinas de BBVA propiedad de Merlin Properties y la cartera de residencias de estudiantes Resa, el pasado año únicamente se cerraron las operaciones del fondo soberano de Singapur GIC o su homólogo de Abu Dabi, en hoteles, o la de Colonial en oficinas a principio de año.
Sobre qué ocurrirá en 2024, hay discrepancias. Jaime Pascual-Sanchiz pronostica que «será un año de operaciones de grandes porfolios, algunas ya en marcha en 2023, y también de transacciones pequeñas porque el inversor privado sigue activo». El consejero delegado de BNP Paribas Real Estate considera que aún es pronto: «Pensamos que todavía queda un ajuste de precios para que las operaciones de volúmenes por encima de 50 millones vuelvan a ser protagonistas en el mercado. La situación actual es propicia para inversores menos impactados por la subida de tipos, como patrimonios privados o socimis, que son los que están dinamizando la inversión, en transacciones por debajo de los 30 millones».
Enrique Losantos apunta que «no hay evidencias de la disponibilidad de capital para llevar a cabo operaciones de gran envergadura», mientras Mikel Echavarren considera que sí puede haber «operaciones estructuradas fuera de mercado y desde el lado comprador», algo que ha ocurrido durante el pasado año.
