Cuando se va a proceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca bancaria, el banco procede de manera previa a la realización de una tasación hipotecaria oficial, con el único fin de que la entidad bancaria conozca de manera fehaciente el capital que puede dar al cliente hipotecario.
La tasación inmobiliaria tiene como fin último, la comprobación del valor actual de la vivienda a hipotecar y lógicamente saber la entidad bancaria hasta cuanto dinero puede prestar al solicitante de la hipoteca, siendo uno de los principales hechos a tener en cuenta para la concesión de un préstamo hipotecario junto a la renta del hipotecario y solvencia económica.
Lo normal es que las entidades bancarias concedan un máximo del 80 % del valor de la tasación de la vivienda.
La tasación garantiza al banco que en caso de impago de la deuda hipotecaria, éste pueda recuperar el dinero prestado en caso de embargo.
Los bancos deben solicitar la tasación de la vivienda a una agencia tasadora homologada y que este inscrita en el Registro de Entidades del Banco de España.
Regulación normativa en una tasación inmobiliaria
La norma que regula las tasaciones viene recogidas en la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 2/2008 sobre bienes inmuebles expropiatorios y en la Orden ECO/805/2003 donde se recogen las normas y principios de valoración de bienes inmuebles cuya finalidad es la garantía hipotecaria.
Las Tasadoras más conocidas por su importancia y nivel de negocio son entre otras: Tinsa, Ibertasa,Valtecnic, Sociedad de Tasación, Lks Tasaciones, Gesvalt Sociedad de Tasación, Arquitasa, Compañía Hispánica de Tasaciones y Valoraciones…
Es vital conocer que una tasación inmobiliaria tiene una vigencia de 6 meses y una vez pasados estos 6 meses hay que proceder a una nueva tasación.
Cuando se procede a tasar una vivienda hay que tener en cuenta:
- Ubicación de la vivienda
- Superficie
- Antigüedad de la vivienda
- Calidad de los materiales
- Estado de conservación
- Comparación
- Actualización….
Una vez tenidos en cuenta todos estos parámetros, se determina el valor real actual de la vivienda.
El valor de una tasación inmobiliaria ronda los 400 Euros, si bien lógicamente variara en función del tamaño del inmueble y de su valor y dicho precio debe ser satisfecho por el solicitante hipotecario.
Han en estos últimos años surgido pre tasaciones ofrecidos por bancos y por compañías, por inmobiliarias… de manera gratuita y que lo único que sirven es para estimar el valor del inmueble, pero no tiene valor a la hora de presentar en el banco ya que no tienen carácter oficial de tasación.
Además de las tasaciones obligatorias para la concesión de un crédito hipotecario, las tasadoras son de utilidad también para tasar herencias, tasaciones segundas… donde es el interesado el que contrato el tasador, disponiendo de libertad absoluta para la contratación del técnico tasador que considere oportuno a sus intereses particulares.
En el informe elaborado por la tasadora debe quedar registrado al menos:
- Características del inmueble
- Referencia catastral
- Adaptación a la normativa vigente (PGOU)
- Informe del mercado inmobiliario de la zona.
- Metodología que se ha utilizado para la valoración del inmueble
No cabe duda alguna que al día de hoy hay un incremento notable de nuevas tasaciones inmobiliarias por un hecho fundamental: Evolución precio vivienda e incremento del precio del alquiler, siendo bastante más asequible la cuota hipotecaria, que el coste del alquiler del mismo inmueble y como no al coste del valor del dinero prestado por los bancos.
Además muchos de los clientes que apostarían por un crédito hipotecario variable, debido al tipo de interés, se están decantando por hipotecas a interés fijo, a pesar de que la cuota hipotecaria es más elevada a fin de evitar en un futuro, cuotas hipotecarias inaccesibles por la subida del tipo de interés.
Las compañías tasadoras están obligadas a presentar al Banco de España las tasaciones realizadas de manera trimestral a las que desde el mismo Banco de España les ha pedido prudencia a la elaboración de tasaciones, contando con controles para evitar tasaciones infladas.
Lo más normal que sucede es que cuando en el mercado inmobiliario el precio de la vivienda se eleva, la tasación se eleva asimismo, por lo que en cierta medida las tasaciones son indicadores adelantados de la evolución del precio de la vivienda.
