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Flipping Inmobiliario, comprar, reformar y vender
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¿Qué es el Flipping Inmobiliario?

by FT INVERSIÓN
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El debate sobre todo lo que tiene que ver con la vivienda está más presente que nunca. Los impuestos, los precios de los alquileres o el parque público de vivienda están centrando la actualidad y hay un término que empieza a escucharse: el flipping inmobiliario.

El flipping inmobiliario surgió en EE UU, donde tiene una gran implantación. Consiste en adquirir una vivienda, reformarla y volver a ponerla en el mercado con el objetivo de venderla a un precio superior al que ha costado la compra y la reforma en un corto espacio de tiempo. El tiempo que transcurre entre la adquisición y la venta del inmueble no suele superar el año.

Podemos puso en la diana esta fórmula de venta al proponer gravar con un nuevo impuesto del 20% del precio total de compraventa a las operaciones de venta de vivienda que se produzcan antes de que hayan pasado dos años desde su adquisición y se detecte una intención de especular con el inmueble.

La formación morada considera que esta práctica “ha contribuido en parte a la subida imparable del precio de la vivienda. El nuevo impuesto desincentivará la especulación y aumentará la recaudación con el fin de que ese dinero se destine a ampliar el parque público de vivienda”.

Flipping Inmobiliario, comprar, reformar y vender

El flipping inmobiliario

Para realizar este tipo de operaciones hay que tener un gran conocimiento del sector inmobiliario y de cómo conseguir y acceder a las mejores oportunidades del mercado, lo que implica estar al tanto de subastas públicas o ejecuciones hipotecarias.

Un aspecto clave es tener muy claro por lo que se puede pagar por el inmueble teniendo en cuenta que el comprador tendrá que afrontar más gastos posteriores, como el pago de impuestos o el coste de la posterior reforma.

Una de las reglas de estos inversores es la del 70%, según la cual el precio que se debe pagar para que el negocio sea rentable no debe superar el 70% del valor del inmueble. A esta cantidad habría que restarle el coste de la reforma.

Pongamos un ejemplo: si una vivienda cuesta 200.000 euros y la reforma tiene un presupuesto de 20.000, la oferta por ese inmueble no debería superar los 120.000 euros. Esta cifra sale de restar al 70% del coste del inmueble (140.000 euros) la cuantía de la reforma (20.000).

Se estima que este tipo de inversores pueden obtener un beneficio de hasta el 30%.

En Fidelca poseemos viviendas de obra nueva a bajo coste perfectas para pintar, amueblar y vender obteniendo una rentabilidad de ellas.

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Tendencias de decoración en 2023

by FT INVERSIÓN
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Con los meses de enero y febrero tachados del calendario , ya hemos podido hacernos eco de las tendencias decorativas que se auguran para los próximos meses. Muchos diseñadores de interiores ya han hecho sus apuestas sobre cuáles serán los materiales, textiles, colores y estilos que invadirán nuestros hogares a lo largo de este 2023. 

¿Por qué estilo sentiremos predilección? ¿Qué materiales o colores serán nuestros favoritos? Si quieres dar respuesta a estas preguntas es necesario tener una idea de por dónde van las modas este año. Por ello, en este nuevo artículo de FT Inversión, te detallamos las principales tendencias de decoración en 2023. ¡Apuesta por aquellas que más te gusten para decorar con estilo tu hogar!

Las siete tendencias de decoración que marcarán este 2023

Generalmente, las tendencias en decoración suelen dar respuesta a la situación social y cultural que vivimos. Este año, viene marcado por una fuerte influencia de la naturaleza, la sostenibilidad y el medio ambiente. Eso sí, no olvidemos que siempre habrá elementos puramente estéticos que reinarán en las viviendas que decoremos este 2023. 

A continuación, descubre las principales tendencias de decoración que serán protagonistas a lo largo de los próximos meses. 

Vuelven los neutros cálidos de los 90 

Sin duda alguna, los colores que dominarán este 2023 seguirán siendo los naturales como el beige, el marrón y crema. Destacarán sobre todo los tonos arena y piedra. 

Además, se producirá un alejamiento de los tonos neutros fríos como el blanco nuclear y se optará por tonos versátiles y reconfortantes capaces de representar la paz y el optimismo que queremos en nuestro hogar. Solo así lograremos envolver las estancias de la casa de calidez y una sensación de bienestar. 

En el caso de optar por el resto de colores de la gama cromática, tengamos en cuenta que serán tonalidades empolvadas sin ser muy fuertes que se mezclarán a su vez en estampados y revestimientos. 

Reinan las materias primas y naturales 

Serán protagonistas los materiales que proporcionan una sensación ruda, desgastada o artesanal. Además, se hará mucho uso de piedras naturales como el mármol para estancias de la casa como la cocina o el baño.

La madera dejará de emplearse en su tonalidad más clara para hacer uso de ella en un color más oscuro (como la del nogal). En este punto, no nos olvidamos de que materiales como la rafia o el yute serán un imprescindible de algunos elementos decorativos como son las alfombras. 

En salones y dormitorios los tejidos naturales como el algodón serán los protagonistas. Sin embargo, a lo largo de este año van a quedar atrás los textiles lisos para dar mayor protagonismo al estampado tanto en cortinas como en cojines. Los salones y dormitorios se van a transformar aportando complejidad con sus texturas.

Las formas curvas invaden los objetos decorativos 

La tendencia bold seguirá estando de moda en 2023. Los arcos y las formas redondeadas se han abierto paso en los interiores desde hace tiempo. Por ejemplo, las alfombras circulares tomarán el protagonismo poco a poco y los espejos oblongos. Por su parte, el diseño de los muebles contará con formas sinuosas y envolventes que llenarán las estancias de dinamismo.

Todo lo anterior es un claro ejemplo de que esta tendencia ha escalado a otro nivel, invadiendo el mobiliario de gran tamaño como mesas de comedor, sofás y objetos decorativos como son los jarrones o menaje del hogar.

Un paso hacia los toques transparentes 

Los interioristas predicen que a lo largo de este año vamos a tener una ola de encaje, tul, volantes y brillo. Esta tendencia transparente tendrá un diseño aireado que ayudará a liberar espacio para movernos. Este nuevo estilo decorativo también traerá consigo que en algunos hogares se opte por hacer uso de ladrillos de vidrio en determinadas estancias. 

Iluminación decorativa 

A lo largo de este 2023, se producirá un aumento en las piezas de iluminación llamativas. Las lámparas como piezas decorativas más que como iluminación, se incorporarán en gran parte de los espacios de las viviendas.

Los papeles pintados ocuparán muchas de las paredes 

Atrás se han quedado pintar las paredes del clásico color blanco. Ahora, una de las tendencias de decoración que será clave serán los papeles pintados. Y es que, serán muchas las paredes las que estén revestidas en papel o con pinturas con efecto cemento o mortero. 

Además, esta tendencia se verá en todo tipo de estancias, aunque predominará fundamentalmente en dormitorios y baños. Son tantos los estilos decorativos que encontraremos de papel pintado que no habrá problema en encontrar uno que se adapte a nuestro estilo decorativo. Serán un éxito los estampados de flores y tejidos que imitan a las fibras naturales como la rafia.

Suelos con volumen y textura.

Ahora se busca la rugosidad, la imperfección y el relieve. La gran apuesta es recuperar elementos de la arquitectura tradicional para dotarlos de una imagen contemporánea. Por ejemplo, el terrazo es uno de los primeros puestos de los materiales que serán tendencia en este 2023. 

En definitiva, se trata de que los suelos sean la base perfecta que aporte a las distintas estancias esa calidez y sencillez tan característica de los espacios minimalistas.

Con este artículo hemos querido que conozcas las principales tendencias de decoración en este 2023. ¿Cuál de ellas te gusta más para ponerla en práctica en tu hogar?

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Tasación inmobiliaria

by FT INVERSIÓN
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Cuando se va a proceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca bancaria, el banco procede de manera previa a la realización de una tasación hipotecaria oficial, con el único fin de que la entidad bancaria conozca de manera fehaciente el capital que puede dar al cliente hipotecario.

La tasación inmobiliaria tiene como fin último, la comprobación del valor actual de la vivienda a hipotecar y lógicamente saber la entidad bancaria hasta cuanto dinero puede prestar al solicitante de la hipoteca, siendo uno de los principales hechos a tener en cuenta para la concesión de un préstamo hipotecario junto a la renta del hipotecario y solvencia económica.

Lo  normal es que las entidades bancarias concedan un máximo del 80 % del valor de la tasación de la vivienda.

La tasación garantiza al banco que en caso de impago de la deuda hipotecaria, éste pueda recuperar el dinero prestado en caso de embargo.

Los bancos deben solicitar la tasación de la vivienda a una agencia tasadora homologada y que este inscrita en el Registro de Entidades del Banco de España.

Regulación normativa en una tasación inmobiliaria

La norma que regula las tasaciones viene recogidas en la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 2/2008  sobre bienes inmuebles expropiatorios y en la Orden ECO/805/2003 donde se recogen las normas y principios  de valoración de bienes inmuebles cuya finalidad es la garantía hipotecaria.

Las Tasadoras más conocidas por su importancia y nivel de negocio son entre otras: Tinsa, Ibertasa,Valtecnic, Sociedad de Tasación, Lks Tasaciones,  Gesvalt Sociedad de Tasación, Arquitasa, Compañía Hispánica de Tasaciones y Valoraciones…

Es vital conocer que una tasación inmobiliaria tiene una vigencia de 6 meses y una vez pasados estos 6 meses hay que proceder a una nueva tasación.

Cuando se procede a tasar una vivienda hay que tener en cuenta:

  • Ubicación de la vivienda
  • Superficie
  • Antigüedad de la vivienda
  • Calidad de los materiales
  • Estado de conservación
  • Comparación
  • Actualización….

Una vez tenidos en cuenta todos estos parámetros, se determina el valor real actual de la vivienda.

El valor de una tasación inmobiliaria ronda los 400 Euros, si bien lógicamente variara en función del tamaño del inmueble y de su valor y dicho precio debe ser satisfecho por el solicitante hipotecario.

Han en estos últimos años surgido pre tasaciones ofrecidos por bancos y por compañías, por inmobiliarias…  de manera gratuita y que lo único que sirven es para estimar el valor del inmueble, pero no tiene  valor a la hora de presentar en el banco ya que no tienen carácter oficial de tasación.

Además de las tasaciones obligatorias para la concesión de un crédito hipotecario, las tasadoras son de utilidad también para tasar herencias, tasaciones segundas… donde es el interesado el que contrato el tasador, disponiendo de libertad absoluta para la contratación del técnico tasador que considere oportuno a sus intereses particulares.

 

En el informe elaborado por la tasadora debe quedar registrado al menos:

  • Características del inmueble
  • Referencia catastral
  • Adaptación a la normativa vigente (PGOU)
  • Informe del mercado inmobiliario de  la zona.
  • Metodología que se ha utilizado para la valoración del inmueble

No cabe duda  alguna que al día de hoy hay un incremento notable de  nuevas tasaciones inmobiliarias por un hecho fundamental:  Evolución precio vivienda  e incremento del precio del alquiler, siendo bastante más asequible la cuota hipotecaria, que el coste del alquiler del mismo inmueble y como no al coste del valor del dinero prestado por los bancos.

Además muchos de los clientes que apostarían por un crédito hipotecario variable, debido al tipo de interés, se están decantando por  , a pesar de que la cuota hipotecaria es más elevada a fin de evitar en un futuro, cuotas hipotecarias inaccesibles por la subida del tipo de interés.

Las compañías tasadoras están obligadas a presentar al Banco de España las tasaciones realizadas de manera trimestral a las que desde el mismo Banco de España les ha pedido prudencia a la elaboración de tasaciones, contando con controles para evitar tasaciones infladas.

Lo más normal que sucede es que cuando en el mercado inmobiliario el precio de la vivienda se eleva, la tasación se eleva asimismo, por lo que en cierta medida las tasaciones son indicadores adelantados de la evolución del precio de la vivienda.

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Hipotecas

by FT INVERSIÓN
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En España en la actualidad un 40% de las hipotecas se están realizando a interés fijo y el 60%  restante se realiza a interés variable o  hipotecas mixtas.

Los expertos creen difícil que lleguen a equipararse hipotecas a interés fijo a las de tipo variable.

Tras por fin encontrar la vivienda que se acomoda a sus necesidades o que simplemente puede pagar de acuerdo a sus ingresos y que el banco le da la financiación de la vivienda, surge una duda:

¿Las hipotecas: a tipo variable o a tipo fijo?

Con un interés hipotecario fijo, sabe desde el primer momento cual será la cuota mensual a pagar y que va a ser siempre la misma.

En hipotecas con un plazo no superior a los 20 años la mayoría de los especialistas recomiendan hipotecas a tipo fijo, siempre y cuando no se quieran asumir riesgos y los ingresos de la unidad familiar sean estables.

  • Con una hipoteca  de interés variable, variara la cuota a pagar en función del interés del dinero  y por tanto de la revisión que se realice la entidad bancaria semestral o anual, no pudiendo controlar el pago de hipoteca mensual, dependiendo del índice de referencia  que suele ser el Euribor.
  • A corto plazo son más ventajosas las hipotecas a interés variable, debido al interés del Euribor en estos momentos, es más vemos como es muy común encontrar que es más fácil asumir la cuota de hipoteca que si viviéramos de alquiler en la misma vivienda.

El Precio de la vivienda en España al día de hoy es fundamental para ver el motivo por el cual resulta más económico una hipoteca que vivir de alquiler en la misma vivienda.

A tener en cuenta

Otro punto a tener en cuenta en las hipotecas a tipo variable es que las comisiones bancarias son menores que las de interés fijo, e incluso hay bancos que ofrecen cero comisión en estas hipotecas.
Con el tipo de interés tan reducido como esta en estos momentos en el mercado bancario  (tanto para las hipotecas  de interés fijo como las de variable)  va a depender la elección en función de dos variables fundamentalmente:

  • Perfil del hipotecante
  • Riesgos a asumir por el hipotecante

En estos dos/tres últimos años ha habiendo un incremento exponencial de las hipotecas a interés fijo, mientras que las hipotecas a tipo variable han perdido terreno, si bien sigue siendo aún mayoritaria la hipoteca a interés variable.

El Euribor en los últimos años

Si hacemos un poco de historia el tipo de interés en el 2.006 cayó a mínimos  e incluso llegó el Euribor a negativo, siendo éste el motivo principal por el que los bancos resucitaron las hipotecas a interés fijo.

Lógicamente esto no será eterno y lo que se espera es que tanto Euribor como tipos de interés suban, no a los niveles que se alcanzó en el 2008 en el que el Euribor superó el 5%  con recuerdos lamentables para los hipotecados.

 Euribor Valor Actual .

Cuando se contrata una hipoteca de interés fijo, lógicamente se busca la estabilidad, al tener una cuota de pago mensual fija, no dependiendo del mercado y sabiendo que esa cuota es la pagadera  a lo largo de la vida del préstamo hipotecario, teniendo en cuenta que en préstamo hipotecario con una duración de 20,30 o 40 años el Euribor y el tipo de interés es lógico que suban.

En principio una hipoteca de interés a tipo fijo es más cara que una de tipo variable (debido a que el tipo de interés no va a  variar a lo largo del tiempo)  y los expertos bancarios señalan  que para que una hipoteca de 20 años a interés fijo sea rentable el Euribor tiene que estar por encima del 2%  y mantenida en  el tiempo.

La opinión de los expertos

Los expertos bancarios  creen que subirá el Euribor sobre todo a partir del 2020, aunque  no de forma abrupta.

No obstante, aún cuando los intereses de las hipotecas sean más altos en una hipoteca de interés fijo, debido a que los plazos de amortización son más reducidos a la postre se pueden pagar menos intereses que en las hipotecas de interés variable, pero suelen venir penalizadas en razón al tipo de interés y que la entidad financiera puede aplicar para el caso que demuestre que con dicha operación va a resultar con pérdidas, en razón a lo previsto en las ganancias por parte de la entidad.

Por otro lado en cuanto a las hipotecas a interés variable siempre y cuando  el Euribor no supere el 2% la amortización de capital es mayor que en la variable.

Las expectativas en el sector financiero son que para el 2020 el Euribor cierre al 1,25% los créditos hipotecarios  y que se supere el 2% para el 2022.

Las hipotecas mixtas

Las entidades bancarias también ofrecen hipotecas mixtas, con interés fijo al inicio de hipoteca y variable al final.

En nuestra opinión al día de hoy no es un producto atractivo las hipotecas mixtas por una razón bien sencilla a un interés fijo durante los primeros años, los hipotecados no disfrutan del tipo  interés tan bajo que hay al día de hoy, y pasado el tiempo de interés fijo al variable es más que probable que haya subidas en el Euribor y a la postre en la hipoteca.

Lo que sí es cierto, es que sea cual sea la opción interés fijo/interés variable, es que es el momento ideal para realizar una hipoteca, debido a los tipos tan competitivos que hay en la actualidad.

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Gastos derivados de la compraventa de una vivienda

by FT INVERSIÓN
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Los gastos de compra venta de vivienda

Los gastos de compra venta de vivienda varían en función de si es vivienda nueva o de segunda mano y si hay que solicitar una hipoteca para la  compra de vivienda.

En este post  analizamos los gastos de compra venta de vivienda.

Es sin duda una de las compras más importantes que vamos a hacer en nuestra vida ya que estaremos ligados al Banco durante bastantes años (una media de unos 35 años aproximadamente).

Hay que echar números y tener presente que a la hora de comprar una vivienda , no es  el precio de compra de la vivienda en si misma, sino que hay que añadir otros gastos adicionales que inherentes a la compraventa y que por lo tanto hay que añadirlos.

Atendiendo a que vivienda que vayamos a comprar sea nueva o de segunda mano estos gastos suelen oscilar entre el 10% y 13%.

Tasadora

Antes de solicitar un préstamo hipotecario el hay que realizar una tasación inmobiliaria.

El  Tasador determinara el valor del inmueble y en función de este valor el banco concederá la financiación oportuna.

Un precio medio puede estar alrededor de los 350 Euros.

Lógicamente el rango de precio fluctúa en función de los metros cuadrados de la vivienda, del año de construcción…

Una tasación inmobiliaria tiene una duración de seis meses, pasados esos seis meses hay que realizar una nueva tasación.

Certificado de Eficiencia Energético

Certificado de eficiencia energético que son obligatorios en la compraventa del inmueble emitidos por el Técnico correspondiente (Oscila entre los 150 Euros y los 250 Euros)

Comisión de apertura

Hay que tener en cuenta que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede ascender a un 2% del capital solicitado.

En enero del 2019 tras sentencia del  Tribunal Supremo en Enero del 2019, éste entendió que dichas comisiones no tienen carácter de abusivas por lo que la entidad bancaria puede aplicarlas, si bien al día de hoy casi ningún banco las cobra.

Gastos de compra venta de vivienda nueva

Si la vivienda es de nueva construcción está sujeta  al Impuesto del Valor del Valor  Añadido  IVA que es en la actualidad el  10 %. En toda la península. 

Gastos de compra venta de vivienda de segunda mano

La vivienda no está sujeta a IVA ni a ADJ pero si al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o impuesto varía en función de la Comunidad Autónoma entre el 4% y el 11%.

Este impuesto  va en función de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda

Es muy común en Algeciras que el valor que da la Administración a la vivienda sea muy superior al valor de compra.

Por lo que al proceder  a la liquidación de ITP  reciba una nota de la Admón. Indicándole que tiene que liquidar por la diferencia

Por otro lado al día de hoy hay que tener en cuenta las bonificaciones en este impuesto para personas menores de 30 años, familias numerosas, discapacitados, viviendas protegidas y que dependen de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble.

Gastos asumidos por los bancos

A raíz de la reforma y con la nueva ley hipotecaria son hay que tener en cuenta que hay gastos que los asumía el comprador y que ahora son asumidos por la entidad bancaria:

La Minuta Notarial

Factura emitida por el Notario en concepto de honorarios y que viene fijados por el Gobierno en concepto de arancel. Son los mismos para todos los notarios

.En la actualidad asumida por la entidad bancaria.

La Minuta Registral

Que es la factura del registrador de la propiedad  por inscribir la escritura. Impuesto establecido por el Gobierno mediante arancel y que por tanto son los mismos en todos los registros.

Tras la nueva Ley hipotecaria son asumidos por las entidades bancarias.

La Minuta de Gestoría

Los trámites administrativos de la  gestoría que es elegida por el banco y que según la nueva ley hipotecaria  son asumidos por la entidad bancaria.

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¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda?

by FT INVERSIÓN
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¿Te propones comprar una casa? En primer lugar, ten en cuenta que los impuestos que debemos pagar por comprar una vivienda de obra nueva difieren de los que se abonan por una de segunda mano. Vamos a verlo con detenimiento.

Así, la primera diferencia estriba en que, si en el primer caso es necesario pagar el IVA, en el segundo lo que se pide es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Es importante para todos estar al día en el pago de los impuestos dado que nadie quiere tener cuentas pendientes con Hacienda. Por lo tanto, conviene hacer bien los deberes e informarse adecuadamente de todas las tasas que hay que pagar.

IVA Vivienda de obra nueva

Como todo producto que se compra y se vende en este país, la vivienda también se encuentra sujeta al pago del IVA que, en este caso, sería del 10% de lo escriturado.

Pero recuerda que hablamos de viviendas de obra nueva y solo se considera como tal la casa nueva o piso de obra nueva que se compra al promotor tras su construcción.

Merece un inciso el caso de Canarias, ya que en esta región el IVA no existe y lo que se abona es el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Además, en algunas comunidades autónomas este gravamen se reduce en algunos supuestos. Así ocurriría con las familias numerosas, a las que se podría aplicar el 4% en vez del 10%.

Conviene resaltar que si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO), el IVA se sitúa en el 4%. Por último, debemos dejar claro que tanto el IVA como el IGIC se pagan junto al dinero que se entrega para comprar la casa directamente al vendedor. De modo que es este último el que asume la obligación de liquidar esa cantidad ante Hacienda.

El impuesto sobre Actos Jurídicos (IAJD)

Para determinar el importe del IAJD deberíamos atenernos a lo dispuesto en primer lugar por la región en la que se encuentra el inmueble. Esta tasa se aplica sobre el valor estipulado en la escritura y suele oscilar entre el 0.5% y el 2% del precio de la vivienda.

Recuerda que es un impuesto sobre la escritura notarial que se paga cada vez que se firma una hipoteca. En concreto, estamos ante un tributo de naturaleza indirecta de las Comunidades Autónomas, compuesto por una parte fija y otra variable. Su mayor o menor valor dependerá de la región en cuestión.

Honorarios de notaría

Aunque no se trata de un impuesto, también es un importe a tener muy en cuenta. Su cuantía viene regulada por el Estado y, en consecuencia, apenas hay diferencias de precio entre una notaría u otra.

En el caso concreto de una compraventa de vivienda, el coste por escriturar se encuentra entre los 600 y 900 euros, todo dependerá del precio del inmueble. A esto se suma el gasto por inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, un servicio que puede suponer un desembolso de cerca de 500 euros.

Aunque recuerda que ni la escritura, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad son trámites obligatorios, salvo que haya hipoteca, ya que en este caso la ley sí nos obliga a escriturar. Pero si no has tenido que solicitar un préstamo al banco, nadie nos impone acudir al notario o al Registro, aunque sí que son pasos recomendables dada la seguridad y protección que nos otorgan frente a terceros.

Esperamos que este artículo te haya servido para aclarar un poco este tema. Desde FT Inversión somos conscientes de que comprar una casa de obra nueva también supone un ingente esfuerzo por entender todo el proceso y ponernos al tanto de los impuestos que trae consigo.

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Como adquirir una primera vivienda

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