El número de compraventa de viviendas en enero de 2023 comenzó con un repunte. Se alcanzaron 56.372 viviendas inscritas en los registros de la propiedad, un 59,9 % del total de fincas registradas durante el mes de enero.

El cierre del valor de compraventa de inmuebles en enero de 2023 deja ver un repunte significativo del valor del mercado inmobiliario. Según los datos extraídos del último informe publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero se inscribieron en los registros de la propiedad 190.229 fincas, de las cuales 56.372 fueron viviendas.

Una cifra representativa de cómo el mercado de la vivienda continúa recuperándose de un 2022 algo caótico y repleto de incertidumbres. Así, con los datos de principios de 2023, queda reflejado como continúa siendo una buena época para vender piso.

Respecto a enero de 2022, el total de fincas transmitidas y registradas aumenta un 0,5 %. La compraventa de viviendas aumenta en este período un 1,4 %, mientras que las fincas heredadas crecen un 4,5 %.

Si por otro lado, estás buscando comprar en vez de vender, este es un buen momento, la subida de los precios de alquiler hace que cada vez nos replanteemos más si es la mejor opción.

El precio del alquiler en España también ha trepado una décima este febrero, el segundo máximo histórico que bate este 2023. Algunas de las ciudades donde se ha disparado más son Valencia (11,5 €/m2), Málaga (12,2 €/m2) y Palma (13,6 €/m2), según los últimos datos publicados por Idealista.

Por su parte, Madrid sigue su tendencia alcista aunque lenta (16,6 €/m2), sin superar todavía aquellos máximos precovid.

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Como en muchas otras áreas de la vida, invertir bien tiene una parte importante de evitar errores. Si somos prudentes, podemos tener desencuentros, pero es raro que perdamos hasta la camisa. Lo que es difícil es hacerse rico invirtiendo. Pero todo se andará, aún estamos empezando. Por eso, es importante tener claras unas normas básicas, que te ahorrarán sustos y –lo más importante– te permitirán tomar decisiones con conocimiento.

Ya te hemos contado que el primer requisito para empezar a invertir es haber ahorrado, tener tu casa financiera en orden. A partir de ahí, las decisiones dependen del perfil de cada inversor y del riesgo que queramos asumir. Y el riesgo está muy ligado, a su vez, al momento de la vida en el que nos encontremos. Seguramente no querremos invertir de la misma manera si estamos pensando en comprar un piso o si queremos reforzar nuestra jubilación…

En todo caso, las recomendaciones generales apuntan a ahorrar en torno a un 10% de tu sueldo. E invertir alrededor de un 10 o un 15% de los ingresos. Este porcentaje podría incrementarse hasta el 30 o el 40% en función de lo que comentábamos: el momento vital y la aversión al riesgo de cada cual. Eso sí, las reglas básicas de la inversión son aplicables a todos los inversores. Ahí van:

1. Empieza pronto

Lo de no dejes para mañana lo que puedas hacer hoy también se aplica a la inversión. De hecho, si no has empezado aún estás de enhorabuena, porque siempre es el mejor momento. A menos que tu objetivo sea obtener rentabilidades en poco tiempo. Para la mayoría de los inversores, nunca es tarde, porque, a la larga, el mercado siempre crece. Y porque la rentabilidad, por pequeña que sea, multiplica tus ahorros con el tiempo. 

Ya te hemos hablado del interés compuesto. Al principio, el interés hace que tu inversión crezca un poquito, pero luego ese interés se aplica sobre ese total un poquito más grande. En consecuencia, el crecimiento de tus ahorros no es aritmético, sino geométrico. Para que te hagas una idea: imagina que metes 1.000 euros en una hucha y que cada mes le añades 30 euros. Al cabo de 20 años, tendrás 8.200 euros. Si en vez de la hucha hubieras elegido un depósito al 2%, en el año 20 tendrías 10.400 euros. Al cabo de 30, serían 16.700…

2. Piensa a largo plazo

La economía tiene sus ciclos. Normalmente, si lleva creciendo mucho tiempo, llegará un momento en que deje de hacerlo y entre en recesión –bueno, salvo si vives en Australia–. Eso afecta a la valoración de los activos –aquello en lo que puedes invertir–, aunque su efecto no es uniforme. Además, puede que surjan complicaciones en un sector, pero no en otros. En resumen, es difícil batir al mercado: predecir qué ocurrirá para tomar ventaja.

Lo que no cambia es que el mercado, igual que la economía, siempre crece a largo plazo. De ahí que nunca sea tarde para empezar a invertir –sin dejar llevarse por la euforia o las decisiones de otros inversores–. Ya lo dijo Warren Buffett: “Para hacer dinero invirtiendo hay que comprar buenas empresas y mantenerlas durante largos periodos de tiempo”. Claro que la primera parte es más sencilla cuando eres Warren Buffett…

3. Diversifica

Ray Dalio, fundador del fondo de cobertura Bridgewater Associates y considerado una de las personas más influyentes del mundo, afirma que la diversificación es el “santo grial” de la inversión. La clave del éxito es simple: “Encontrar 15 o 20 buenas fuentes de ingresos que no estén correlacionadas entre sí”. De nuevo, la experiencia de ser Ray Dalio cuenta mucho.

Pero la idea es clara. Si invertimos en activos diferentes, sectores diferentes, países diferentes o momentos diferentes, diluiremos el riesgo. La propuesta de FT Inversión tiene la diversificación en su base: al partir de cantidades pequeñas, permite invertir en una pluralidad de proyectos independientes y diversificar por tipo de activo y ubicación.

En resumen. No te líes la manta a la cabeza ni tomes decisiones apresuradas. Y elige inversiones que puedas explicarles a tus padres… o que puedas tocar.

Con fecha 16 de junio del 2019 entra en vigor La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario  Ley 5/2019,  proyecto iniciado en principio por el Partido Popular, teniendo como objetivo principal esta nueva Ley Hipotecaria:

• Adaptar e incluir las normas Españolas a las normas Europeas en referencia a los contratos hipotecarios. Directiva  europea 2014/17/UE.
• Dar una mayor transparencia y seguridad jurídica.

Recordemos que la Comisión Europea al día de hoy tiene una demanda de 100 millones de Euros por la no transposición de las leyes Europeas en materia hipotecaria a la legislación Española. (105.991  Euros/día).

Así mismo la fecha para trasladar la directiva en materia hipotecaria era en marzo del 2016.

Aún estamos pendientes de si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sancionara a nuestro país por la no adaptación en tiempo a la  directiva Europea en relación a los contratos hipotecarios.

Con la nueva Ley Hipotecaria, se estima que el cliente que solicite un préstamo hipotecario tendrá un ahorro de entre 1.500 Euros a 2.000 Euros aproximadamente.

Novedades en la Nueva Ley Hipotecaria

Con la nueva ley hipotecaria los Bancos tienen la obligación de entrega (con 10 días de antelación a la firma del crédito hipotecario) dos documentos:

1. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que recoge el perfil hipotecario y el préstamo y tendrá carácter de oferta vinculante.
2. Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) donde se recogen las cláusulas, el índice de referencia para el préstamo, interés….

Estas fichas sirven para aportar información al titular del préstamo hipotecario con antelación a la firma del crédito hipotecario.

Se prohíbe la clausula suelo en la nueva Ley hipotecaria.

En cuanto a los Gastos hipotecarios, son asumidos por los Bancos y Entidades con excepción del los gastos de tasación inmobiliaria.

Los Notarios adquieren en la nueva Ley hipotecaria una mayor importancia, ya que tiene que explicar el producto financiero a los futuros hipotecados y hacerles comprender en todos sus términos la hipoteca a firmar.

En cuanto a las comisiones bancarias, Las Entidades pueden cobrar por comisión de apertura en concepto de estudio y tramitación del préstamo hipotecario.

Por otro lado a partir de la nueva ley hipotecaria no se podrán vincular productos bancarios con las hipotecas, aunque los bancos podrán bonificar sobre los intereses en la concesión de la hipoteca.

Asi, el seguro de hogar y de vida se podrá contratar con cualquier aseguradora, lógicamente cumpliendo los requisitos exigidos por la Entidad o banco.

Comisiones por amortización de capital:

• hipotecas a interés variable, con aplicación máxima de un 0,25 % durante los tres primeros años; un 0,15 % entre el tercer y quinto año. Tras terminar los primeros 5 años no se podrá cobrar comisión.
• hipotecas a interés fijo, se podrá cobra un máximo de un 2%  en los 10 primeros años y un máximo de un 1,5%  hasta la finalización del préstamo hipotecario.

Las comisiones por demora en los préstamos hipotecarios queda en el interés  más un 2%, pensemos que con anterioridad las comisiones en este sentido eran totalmente abusivas, llegando al límite de confiscatorias lisa y llanamente.

Otra de las novedades importantes es la Dación en pago, quedando regulada y que se podrá realizar por acuerdo de las partes.

La subrogación o cambio de hipoteca de un banco a otro, se podrá realizar sin coste alguno, si bien las Entidades financieras se compensaran mutuamente y en cuanto a las novaciones hipotecarias, estás podrán realizarse  sin coste alguno siempre que el banco acepte las condiciones.

 Ejecuciones hipotecarias:

• No se podrán realizar en la primera mitad de la hipoteca hasta que no  consten 12 cuotas hipotecarias o que el impago alcancen un  3%  del principal del préstamo. 
•  Una vez pasado la mitad del préstamo hipotecario, se podrán realizar cuando haya 15 cuotas hipotecarias sin pagar o bien el 7% de la proporción de capital pendiente de pago  hipotecario.
  

   

Consecuencias de la nueva Ley hipotecaria

Por de pronto ha tenido como consecuencia un encarecimiento de las hipotecas por la subida del tipo de de interés en estos últimos siete meses, según el indicador sintético que calcula el Banco Central Europeo.

Como consecuencia, y tras la subida del diferencial, son finalmente los consumidores hipotecarios los que  de manera paulatina pagan los costes, al aumentar el diferencial sobre la hipoteca.

Esta subida en el diferencial contrasta, sin embrago con la caída del tipo de interés en la zona Euro, que en estos momentos está en mínimos históricos,  propiciada por el presidente del Banco Central Europeo, Mario Draghi, tras dar una nueva ronda de liquidez a la banca en el mes de septiembre.

Lo lógico y la leit motif por la que fundamenta esta nueva ley hipotecaria es al fin y al cabo el coste abusivo de las hipotecas en nuestro país y que los Bancos y Entidades de crédito asumieran los costes de los 2.000 Euros que aproximadente  tendrá de ahorro un cliente y que en un préstamo hipotecario a 20 o 25 años es perfectamente asumible   en la cuenta de ingresos y gastos de cualquier Entidad financiera, sin tener que hacerlos traspasar a los clientes.

En definitiva, estamos viendo como los Bancos y Entidades Financieras no quieren asumir estas ligeras pérdidas en sus cuentas de resultados, a pesar de que el Ejecutivo trace las pautas legislando para la bajada del precio de las hipotecas.